铁券学院 | 房贷提前还款存在的法律风险与建议

提前还贷潮的背景

2022年之前，我国房地产形势一片大好，诸多城市房价持续走高。无论是刚需还是投资客都着急购置房产，并借助银行提升自己的杠杆水平。当时大多数银行利率维持在6%左右，甚至高于目前的某些消费贷款。

当下，因为种种原因，LPR的下降加上房地产行业的萎靡，相应的贷款利率来到了4%，有些城市甚至达到了3.8%。2%的利差看似不多，但结合30年的贷款期限上来看，如果贷款金额200万的话，30年的利息差额接近100万。

房贷作为银行的现金牛业务，一般计算利率采用的标准是LPR+上下浮基点。通常合同约定上下浮基点是不会发生变动的，所以在2021年高位入场的贷款者们，即便在2023年LPR下降的情况下，利率一般都会维持在5%以上。所以仅靠银行方主动根据LPR调整利率对于贷款者而言就是“亏”的。在经济形势不是很好的情况下，正所谓少亏就是赚，2%的无风险利息差是这次提前还贷潮的主要原因。

银行防止提前还贷

提高还贷门槛的方式及分析

1、关闭线上还款通道

【银行防止提前还贷方式】现在多数银行关闭了线上还款通道，无论是PC端还是APP端只能观察到还款金额、还款时间以及还款计划等内容，但“我要还款”等类似入口基本会被隐藏极深甚至直接关闭。

【法律分析】

笔者翻阅了相关的房贷合同，对于这块没有相关约定，故而只要银行还开放着线下提前还贷渠道，不能仅以其“关闭线上还款通道”而追究其违约责任。

2、收取违约金补偿金

【银行防止提前还贷方式】银行一般会在房贷合同中与贷款者约定阶梯式提前还贷违约金。根据不同银行的情况，一般贷款期限小于1年，需要收取较高的违约金，超过1年收取较低的违约金甚至不收取违约金。若从2021年贷款算起到现在一般都超过了1年的贷款期限，即便要收取违约金，比起2%的利率差而言微不足道。

【法律分析】

如果此时银行提高违约金，贷款者可以依据合同进行抗辩。

3、采取预约还款

【银行防止提前还贷方式】关闭线上通道的银行，在线下通常会以内部需要审批为由“打马虎眼”从而开启了预约还款制。从第一批的排队3个月到现在有些银行甚至需要排队6-8个月，对于银行而言，采取“缓兵之计”一来是赚取利润差，二来是通过时间释放还贷潮的压力，让部分提前还贷者知难而退。贷款合同中对于这块的约定往往也比较模糊，毕竟贷款时银行是强势的一方，约定了自身较多的权利，故很难从合同层面限制银行的预约还款。

【法律分析】

故而当下如果贷款者遇到贷款行采取预约制，往往需要等待数月。此时贷款者一定注意做好相关取证，比方以书面方式提交提前还贷申请，若采取快递邮寄方式要在备注一栏写明“提前还贷相关事项”并要求接收方签收回执，并保存好相应的邮单及签收记录。此外还需要保留相应的通话记录及通话录音以备后续主张权利时使用。

律师建议

提前还贷潮是众多贷款者集体的经济行为，但这与银行自身的利益有着冲突，故而设置种种障碍，如果遇到此等情况可以采取以下办法保障自身权益。

1、先与贷款银行积极协商，若当地支行处理结果不满意可以直接联系总行客服寻求解决方案。

2、如果联系贷款银行总行，结果仍不理想，可以向银保监会及相应的职能部门进行求助。

3、也可以依据双方签订的合同中有关提前还款的约定，向银行所在地的法院提起诉讼。